ノンクローゼージ・コスト・リファイナンス：それはあなたのために正しい？

therunofsummer

クローズド・コストのないモーゲージは、あまりにも真実であると言えるかもしれません。しかし、借り換え金利が低いと有利だとしたら、前払いの手数料はあなたの住宅ローンの借り換えを妨げています。クローズド・コストの借り換えは検討する価値があります。特にあなたが数年しかあなたの家にいないことを計画しているなら、特に。

クローズド・コストの払い戻しの仕組み

連邦準備理事会（FRB）によると、閉鎖費用は元本残高の3％から6％に達することがあります。これは、評価、タイトル検索、録音料、その他すべての料金です。しかし、貸し手は、資格のある借り手に「クローズド・コストをかけない」モーゲージをパッケージ化することがよくあります。これは、2つの方法で実現できます。

より高い金利を請求する。 貸し手は、ローンの金利を上げることによって、閉鎖費用なしで借り換えの費用を負担することがあります。そうすれば、貸し手は、それをすべて元に戻し、おそらくそれ以上の時間をかけて、より多くのローンビジネスを住宅ローン部門に魅了します。

ファイナンスに手数料を入れる。 また、貸し手は、「無償」の借り換え手数料を、あなたが支払う元本総額に転記することがあります。それは同じ結果を持つ別の方法です：手数料と利息がローンの寿命にわたって支払われるように、より高い支払い。

長期借り換えの賛否両論の長所と短所

長所：

終了時に支払った初期手数料はありません
大きな前払い手数料を払っていないということは、損益分岐点がより短いことを意味する
ゼロ手数料を支払うことで、貸し手間の金利を比較することが容易になります

短所：

あなたは毎月の支払いを高めなければなりません
あなたはおそらくローンの生活にもっと興味を持っています

いつ閉鎖費用なしの借り換えを選択するか

かなり早く別の家に上がることを望んでいますか？閉鎖費用なしの住宅ローンの借り換えはあなたのためかもしれません。あなたが家に2、3年滞在する予定の場合は、とにかく払い戻すことができなかった借り換え後の手数料を元に戻すことができませんでした。

また、前払いの閉鎖費用をカバーするために貯蓄を持たない人にとっては、買うのを待つ以外の唯一の選択肢です。

しかし、すべての貸し手がクローズド・コストのオプションを提供しているわけではありません。 Investmentmatomeの調査によると、一部の貸し手だけが公開料なしでクローズド・コストの借り換えプログラムを宣伝しています。実際、米国銀行は、特定のゼロクローズド・コストの借り換えプログラムを促進している唯一の国家貸し手の1つでした。

地方銀行や信用組合がこれらのオプションを宣伝している可能性が高いため、いくつかの貸し手で買い物をすることになります。

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クローズド・コストの払い戻しの欠点

あなたが長期間にわたって根を押さえているなら、おそらく閉鎖費用を先取りして支払うことを検討すべきでしょう。それはちょっとした数学をするだけの問題です。

クローズド・コストの払い戻しなしで前払いの費用が削減されますが、結果として支払いが増え、おそらくはローンの寿命にわたって支払われる利子が大幅に増加します。貸し手は、費用を回収する前に再び借り換えをしないように、前払いペナルティ規定をローンに追加することもできます。

数字の実行

賢明な決定を下すためには、クローズド・コストの分析を提供することを検討している貸し手に、前払いのローンと比較して金利の違いとクローズド・コストの払い戻しの支払いを依頼してください。アプリケーションでは、各貸し手は、彼らが提供しているコストと条件を詳述する公式ローン見積もりを提供します。

今では、ローンのクローズコストを回収し、それをクローズド・コストのないモーゲージと比較するのにかかる時間について、「損益分岐点」を計算することができます。ローンでの閉鎖費用が合計$ 3,500であるとしましょう。休憩時間を計算する方法は次のとおりです。

損益分岐点を計算する方法

あなたの既存の家賃から毎月の節約額を計算します。私たちは例として150ドルの節約をします。（例：$ 1,200 - $ 1,050 = $ 150の月額節約）

実効税率を1から引きます。私たちは25％税金控除を使用します。（例：1 - 0.25 = 0.75）

あなたの毎月の貯蓄にあなたの税率を乗算してください。これは税引き後の節約になります。（$ 150 x 0.75 = $ 113）

推定終了費用を税引後節減額で割って、崩壊する月数を取得します。（$ 3,500 / $ 113 = 31ヶ月）

この例では、標準的な借り換えのために閉鎖費用を回収するのに31ヶ月かかるでしょう。あなたが少なくとも3年間あなたの家に滞在する予定の場合、あなたはあなたのリファイナンスの前払い料金を回収することができます。
今では、それを家の中にどれくらい長く留まろうとしているかを考慮しながら、金利の引き上げとクローズド・コストの払い戻しの支払いと比較することができます。

あなたに数学をして欲しいですか？ Investmentmatomeの借り換え計算機を使用して、リファイナンスの条件を締め切り費用なしで入力し、標準リファイナンスの条件を先払いで入力します。計算機には、毎月の支払いと節約だけでなく、損益分岐点も表示されます。

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2017年8月3日更新。