想定可能な抵当：買い手と売り手の長所と短所
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目次:
- 仮定的な住宅ローンとは何ですか？
- どのモーゲージが推測可能ですか？
- 仮定可能な貸付の利点
- 売り手の場合
- バイヤー向け
- 仮定可能な貸出金の短所
- 売り手の場合
- バイヤー向け
- 住宅ローンを引き受ける方法
- 離婚、死亡、および仮定
- 次は何ですか？
- 計算する どのくらいの家を買う余裕がありますか
- 避ける これらの住宅購入の間違い
- 学ぶ どのようなVA融資はすべてについてです
仮定可能な住宅ローンは、自宅のバイヤーが売り手の前の家に移動するだけでなく、売り手のローンに入ることを可能にする。
仮定可能なローンを持つことは、特に売り手がローンを持ってからモーゲージ・レートが上昇した場合、売り手にマーケティング・エッジを与える可能性があります。
買い手にとって、モーゲージは利払いとクローズコストの何千ドルも節約できると仮定しますが、それは大きな前払いを必要とする可能性があります。
ここでは、想定される住宅ローンの仕組みや、バイヤーや売り手のメリットとデメリットについて説明します。
仮定的な住宅ローンとは何ですか？
仮定可能な住宅ローンは、元の借り手から次の住宅所有者に移転することができる住宅ローンです。金利は変わらない。 30年住宅ローンが3歳の場合、ローンを取る人には27年の支払いがあります。
あなたはバイヤーとして、売り手の住宅ローンに入っています。
"前提として、バイヤーとして、あなたはあなたの前でそれが正しかったかのように売り手の住宅ローンに足を踏み入れていて、あなたは文書上の売り手の名前を横切って、そこに借り手の名前を入れました。ニューヨーク市の法律事務所のAbrams Garfinkel Margolis Bergsonのモーゲージ・コンプライアンス・プラクティスのマネージング・パートナーであるMichael G. Baroneは語っています。
" もっと： あなたが住宅ローンの資格を得るために必要な所得
どのモーゲージが推測可能ですか？
すべての住宅ローンが住宅売却で想定されるわけではありません。バイヤーは、連邦保証付きまたは保険付き抵当権を引き受けることができますが、その他のタイプの住宅ローンは引き受けられません。つまり、
- 連邦住宅局（Federal Housing Administration）によって保証されているFHAローンは、 は 仮定。
- 退役軍人局（Department of Veterans Affairs）によって保証されているバージニア州のローンは、 は 買い手はベテランである必要はなく、軍人である必要はありません。
- 農務省によって保証されているUSDAローンは、 は 仮定。
- 従来の住宅ローンと呼ばれるその他のローン ない 自宅で売ることができる。
" もっと： FHAローン：あなたが知る必要があるもの
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売り手の場合
より簡単な販売： モーゲージが発生してから数年後に金利が上昇した場合、想定可能なローンは家をより市場性のあるものにすることができます。誰かが4.75％の金利で仮定可能なモーゲージを取得し、5年後に金利が約7％のときにその住宅を売却する状況を想像してください。そうでなければ得ることが不可能な4.75％の率は、買い手が別の家にその家を選ぶよう誘惑する可能性がある。
高い価格： もう一つの利点は、想定されるモーゲージが売り手に価格交渉権を与えることです。スマート・セラーは、第1日に想定されるローンを売り込みピッチに織り込むので、これはすぐに交渉の一部となる」とバローン氏は言う。 "それで、あなたは私たちに尋ねる価格を支払わなければならない、または私たちの求める価格よりも少しだけ支払う必要があるでしょう。"
バイヤー向け
より低い金利： フロリダ州ジュピターのC2ファイナンシャル・コーポレーションの住宅ローンオリジネーター、ジム・サングナー氏は、想定されるローンは住宅購入者に直接的な利点をもたらすと主張している。
想定されるローンは、売り手に価格交渉権を与える。
より低い閉鎖費用： また、貸し手は新しい抵当権を得るよりもコストがかかりません。住宅ローンの閉鎖費用は通常数千ドルに上ります。これとは対照的に、FHA、VA、USDAは仮定関連の手数料に制限を課し、コストを削減するより手頃な価格となっています。
" もっと： 住宅ローンの閉鎖費用、説明
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売り手の場合
VA資格： FHAとUSDAローンは売り手にとって不利な点があれば、ほとんどありません。しかし、VAローンを持っている売り手は、バイヤーが彼らの住宅ローンを引き受けるときにぶつかることがあります。
VAローンでは、借り手がデフォルトした場合、政府は残高の一部を返済することを保証します。この保証を制限しているVAは、借り手の「資格」をドル金額と呼んでいます。ローン額によっては、借り手の資格の一部または全部が、売却後も引き継がれたモーゲージで家に閉じ込められています。
収入が想定されたローンに残っているため、売り手は、次の家を購入するために別のVAローンを受ける資格が残っていない可能性があります。
売り手は、VAのローンを取得する資格のあるベテランまたは軍のメンバーに販売することによって、この苦境から脱出することができます。次に、購入者は、売り手の資格を代用することができます。そのような場合、VAは売り手の完全な資格を回復する。
バイヤー向け
大量の前払い： 住宅価格の上昇は、モーゲージの仮定を喚起する可能性がある。理由を理解するためには、買い手がモーゲージを引き受けるとき、それは売り手のモーゲージに足を踏み込むようなものであり、もはや家のコストをカバーしない可能性があります。
住宅価格の上昇は、モーゲージの仮定を喚起する可能性がある。
5年分の抵当権を借りた後、売り手が15万ドルを支払ったとします。買い手はその金額を想定します。しかし、家の価値は、売り手が所有している5年間で$ 215,000に上昇しています。バイヤーは差額を支払わなければなりません。
自宅の価値（$ 215,000）から融資残高（$ 150,000）を差し引くと、$ 65,000が得られます。バイヤーは家を買うために$ 65,000を支払わなければなりません。ほとんどの場合、これは第二のモーゲージを取得することを意味し、「通常はかなり高い金利があります」とBaroneは言います。 2番目のモーゲージはクローズコストを引き受け、想定されるローンの利点をさらに損なう可能性があります。
住宅価格の上昇が急速に雪を降らす可能性があるため、バイヤーはほんの数年前の住宅ローンを前提とした簡単な時間を持っている、と彼は言う。
住宅ローン保険： FHAローンには欠点があります。彼らの毎月の住宅ローン保険の支払いは、ローンの生活のために終わり、ローンをリファイナンスすることによってのみ取り除くことができます。これらの毎月の支払は、ローンの金利を引き下げることの利点の一部を無効にします。
" もっと： 前受金の保存方法の計算
トップに戻る住宅ローンを引き受ける方法
抵当権が貸し手の承認を必要とすると仮定します。買い手と売り手が貸し手に言わずに非公式に仮説を立てると、彼らはリスクを取る。貸し手が見つけた後、それはすぐに完全なローン金額の支払いを要求することができます。そして、ローンが売り手の名前にとどまる場合、売り手は債務の責任を負います。
適切に行われた前提では、新しい借り手は、新しい借り入れの資格を得るために必要なものと同じ借り方のいくつかを飛び越えなければなりません。ローンのサービサーは、借り手の信用報告書と財務情報および雇用情報を要求します。
「貸し手はまだローンを払うことができるようにしたいので、まるで新しい買い手であるかのように資格を得ることができます」とBarone氏は言います。
貸し手は鑑定を必要としない、とSahngerは言う。
最後に、貸し手は元の借り手の負債に対する責任を解除します。
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すべての住宅ローンの仮定が住宅販売から生じるわけではありません。時には、ある配偶者が離婚または他の配偶者の死亡後にローンを引き受けることがあります。
このような場合、ローンを引き受ける者は、毎月の支払いを行う能力を証明しなければならないと、ネイビー連邦与信組合の住宅ローン担当上級副社長Randy Hopperは述べています。承認は自動ではありません。
元のローンノートに両方の配偶者がいれば、 "その後、貸し手は収入とクレジットファイルの両方に基づいて融資を受けられる可能性が高い"とホッパー氏は言う。だから、彼らのうちの1人がもはやローンに入っていなければ、残っている借り手も自分たちで資格があることを保証しなければならない」
