購入するか購入しないか - イベント要約

更新（1/28/14）：今すぐビデオのフルビデオが利用可能です

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昨夜Investmentmatome HQでMcGuire Real EstateのRyan RichardとFirst Republic BankのRoberto Riveraをホストする特権を得ました。イベントを逃した人のために、ここにいくつかのハイライトがあります。準備ができたらクリップをここに掲載します。ライブツイートストリームは#BuyOrRentSFから入手できます

なぜ私は買うべきですか？

• Ryanは感情的な（私は自分の壁をペイントしたい、学校まで歩く）と財政的な（価格上昇、ポートフォリオの多様化を利用する）感情を区別することの重要性を強調した
• 感情的および財政的な動機は時には矛盾することがあります。パートナーは動機の点でスペクトルの反対側にあるかもしれません - あなたが購入の決定を検討しているときにそれらを通って話すことを忘れないでください
• あなたの現在の賃貸状況を考慮して購入した場合でも壊れるまでにどれくらいの時間がかかるかを最初に読んだらNYTimesの便利なツール

購入資金を調達する

手ごろな価格/ローン適格性を決定する3つの重要な事柄

• クレジットスコア
• 総負債/総年間収益は4.5xを超えてはならない
• 前受金に利用可能な現金および流動商品

前払いをする

Ryanは、顧客がサンフランシスコで直面している2つの大きなハードルであることを強調しました。彼は、これらの2つの問題が両立していると指摘した。前払い率が大きいほど、売り手にとってより魅力的なものになります。彼はsを始めている 住宅購入のための比較的新しい金融商品：株式融資

エクイティファイナンスはどのように機能しますか？

• ファイナンシング会社は、家の価値の将来の変化の割合と引き換えに前払いのシェアを提供する
• 典型的な構造は、将来の価値変動の40％と引き換えに、前払いの50％である（上向きおよび下向きシナリオにおけるシェア）
• バイヤーは、契約から現金化し、3年後に自己資本を買い戻すオプションを有する（自己評価は自社の買戻し費用を決定するためにその時点で行われる）

新しいCFPBルールはどのように借り手に影響を及ぼしますか？

Robertoは、ここ数年、引き締めた引受基準がすでに適用されていると述べています。2013年に融資を受ける資格があれば、2014年に資格を取得する可能性が高くなります

家を探している

アプリやウェブサイトの時代に、エージェントを雇うのはどうしてですか？

• 2013年のSF売上高の15-20％がオフマーケットで発生しました 良い エージェントは潜在的な買い手にポケットリスティング/「すぐに来る」リストへのアクセスを与えることができる

CONDO / TIC / CO-OP - 彼らは何であり、どのように融資オプションに影響を与えますか？

• CONDO - 3つのうち最も単純なもので、基本的にユニットを所有し、共通のスペースを共有します。すべてのユニットは別々のタイトルを持っています。
• TIC（Tenancy-in-common） - あなたは分割されていない財産のパーセンテージを所有しています。単一のタイトル、複数の所有者。単一のタイトルは、人々が出入りする際に、融資を借り換えなければならないことを意味します。これは銀行にとってより多くの面倒を生み、TICローンの貸し出し/借り入れの意欲が低下します。ローンプライシングは、銀行がお金を取り戻すために必要な手段の関数です。また、TICローンは流通市場での販売に適格ではなく、銀行にとって魅力的ではありません。
• CO-OP-（建物を所有する非公開会社の株式を購入する）。コープスは、銀行よりも厳しい引受要件を必要とすることが多い（より高い前払金額を要求する）

リスト価格 - 多くのものがリストの上に売れているように見えますが、それはなぜですか？

• リスト価格は市場価格と同じではありません - リスト価格の下落は、より多くのインタレスト/複数のビッドを駆動するために一部の売り手が採用する戦略です
• サンフランシスコの特定の問題、都市の外であまり流行していない
• それが本当に良いと思われるならば、それはおそらく - 競争的なオファーをすることができるように "市場価格"のためのより良い感じを得るために地域の比較可能な取引をチェックする

オファーを獲得する - バイヤーはどのような戦略を採用できますか？

オファーを獲得することを考えるときは、売り手の視点を取る：

1. オファーの魅力 - ヘッドラインの数はどれくらい良いですか
2. クローズの確実性：％downpayment
3. 閉鎖の確実性：偶発事象の数

購入者の中には、偶発的なものを取り除いて魅力的なものを取り除くことに取り組んだものもあります。これは、査察によって最終的にオファーから離れた場合に預金を失うリスクにさらされます。オファーよりも。 市場予測

• 2014 – コンドの年 （昨年承認された48,000台）をサンフランシスコで、供給の増加 かもしれない コンドミニアム価格を軟化させる
• 都市計画プロジェクトを見ると、いくつかの新しく近づいている地区が何であるかを見ることができます：Cesar Chavez、South Mission、Nopa

市場を見る1つの方法は、ホットプライスポイント内の利用可能な住宅ストックを評価することである。 $ 800K〜$ 1.2M。これらのパラメータを考えると、Ryanは次のように強調しました。

• SF：グレンパーク、サニーサイド、西部の追加
• イーストベイ：テメスカル、クロッカー、ジャック・ロンドン&エルムウッド
• マリン：ラークスパーとコルテ・マデラがSFへの直接バス路線により魅力的になった

家を買うことは巨額の財務上の決定です。あなたの夢の家と恋に落ちる前に、あなたの選択肢を検討する時間を取ってください！