REITs：彼らが何で、彼らに投資するか

REIT - 「甘い」と韻を踏むのは、不動産投資信託を意味し、今日では最も人気のあるクラスの一つです。 REITは、アパート、倉庫、モール、ホテルなどの不動産を所有し、時には不動産を運営する会社です。彼らの普通のビジネスには、投資家にとって恩恵になる重要な税制優位がいくつかあります。

アピールは簡単です：最も信頼性の高いREITは、何十年にもわたって大規模で成長している配当を達成した実績があります。不動産投資信託協会は、1979年から2016年3月まで、FTSE NAREITオール・エクイティ・リート・インデックスが幅広い株式市場インデックスであるRussell 3000を上回ったことを指摘しています。 REIT指数はラッセルの11.6％に対して毎年12.9％のリターンを示した。それは株価の上昇につながります。さらにREITは、従来の株式よりも変動が少なくなる傾向があります。

普通株式と同じように、REITを証券口座から購入することができます。

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なぜREITに投資するのですか？

議会は、1960年に個人投資家が大規模不動産会社に株式を保有する方法として不動産投資信託を創設しました。この動きにより、投資家は多様な不動産ポートフォリオを購入し取引することが容易になりました。

この法律はREITsと投資家にとっても他の利点をもたらしました。議会は、REITsがいくつかの条件に悩まされる限り、企業レベルで税金を支払う必要はないと判断した。彼らは資産の少なくとも75％を不動産に保有しなければならず、総収入の少なくとも75％は賃料と不動産関連収入から得られなければならず、いくつかの小規模な規定も伴います。

この税制優位性と引き換えに、REITは課税所得の90％を投資家に支払う必要があります。これは、通常の企業が直面しない要件です。これは、REITが株式市場で最高の配当利回りを常に提供しており、安定したリターンを求める投資家の間で好評を得ていることを意味します。 REITは税金を払っていませんが、税金優遇勘定で徴収されない限り、投資家は受け取った配当金を払わなければなりません。（これが、REITがIRAに最適な理由の1つです）。

この法律の変更により、REITのエッジが生まれ、REIT以外の企業よりも安く不動産に融資することができました。だから、時間がたつにつれ、REITsはより大きく成長し、さらに大きな配当を支払うことができます。

気にするもの

REITにとって最も重要な欠点は、法的優位性の直接的な影響である。 REITは投資家にキャッシュフローの大部分を払い出すため、自己資本増強のための資金をほとんど保持していません。代わりに、成長するためには、新しい株式と債券を発行して現金を稼ぐ必要があります。しかし、投資家は、金融危機や景気後退の時など、必ずしもそれを購入するつもりはない。 REITは、望むだけで不動産を買うことができないかもしれませんが、投資家が新しい株式や債券を購入しようとする場合、REITは再び成長する可能性があります。

彼らの法的地位のもう一つの結果は、REITには多くの負債があるということです。彼らは通常、市場で最も負債の多い企業の1つです。しかし、REITの長期的な契約上のキャッシュ・フロー（リースなど）では、お金が入金されることがわかり、借方の支払いを快適にサポートし、配当を引き続き支払うことができるため、投資家はこのような状況に快適になりました。

REITの種類は何ですか？

REITは、株式REITsとモーゲージREITsの2種類に大別できます。株式REITsはより伝統的なタイプであり、彼らは家主のように動作します。彼らは基礎となる不動産を所有し、不動産を保守し再投資し、家賃のチェックを行います。不動産の所有に関わるすべての管理業務です。

これとは対照的に、住宅ローンREITは基礎資産を所有していない。代わりに、彼らは財産に裏打ちされた債券を所有しています。例えば、家族が家の住宅ローンを借りるとき、このタイプのREITは貸し手からその住宅ローンを購入し、時間の経過と共に毎月の支払いを集める可能性があります。一方、他の誰か - この例では家族 - は所有物を所有し、運営しています。

住宅ローンREITは通常、株式REITの従兄弟よりもはるかに危険であり、より高い配当を支払う傾向があります。しかし、より高い配当が彼らを株式REITsよりも安全だと思うように騙さないようにしてください。

REITはほとんどあらゆる種類の不動産に投資することができます。潜在的な投資の幅は、家やアパートだけでなく、オフィス、病院、ホテル、モール、倉庫、データセンターなど、膨大なものです。それでも、REITは1つまたは2つのセクターに集中する傾向があります。この焦点は、投資家が会社を評価し、より正確な株価を与えるのに役立ちます。

公的、民間のREITs

REITは、どのようなタイプであっても、3つの異なる法的分類を持つことができます。

それは株式市場で公開されることができます
それは公開されていないREIT
それは民間企業になることができます

上場REITは、より良いガバナンス基準を持ち、より透明性が高い傾向があります。彼らはまた最も流動性の高い株式を提供し、投資家は容易に株式を売買することができます。これらの理由から、多くの投資家は上場REITのみを売買している。

公開されていない公的REITと非公開REITは、通常、株式の取引間隔が短く、取引にかかるコストが高く、投資額が最小限である場合があります。さらに、私募REITsは開示要件が少なく、潜在的に業績を評価することを困難にしている。これらの制限により、これらのクラスは多くの投資家にとって魅力的ではありません。