エキスパートに聞く：リバース・モーゲージとは何ですか？ |

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質問： リバース・モーゲージについて聞いたことがありますが、私はあまり知らないです。

ワシントン州シアトルのヴァレリー

投資の答え： 過去10年間で最も議論の余地があった資産クラスの1つが住宅でした年。それは多くの投資家や住宅所有者にとって大きな利益をもたらし、他者にとっては大きな損失をもたらしました。米国で最も広く保有されている資産クラス - 今年の第1四半期の時点で、アメリカ人の65％が家を所有していた - 住宅所有がストリートで深刻な感情を引き起こしている

その感情的なキャンバスの下で、何百万人もの住宅所有者が退職者に資金を提供しています。

リバースモーゲージと呼ばれる、住宅ローンの特殊なタイプです。これらの支払いの一部は元本を減額し、資本に追加する。しかし、リバース住宅ローンでは、住宅所有者は、一時金または月払いのいずれかを受け取って、自宅から資本を引き出す

。議会は1987年に連邦住宅局（FHA）を通じてリバースモーゲージプログラムを作成した。

リバースモーゲージでは、住宅所有者はもはやモーゲージ支払いを行う義務を負うことはなくなりましたが、前払いのペナルティはありません。発生する利息はモーゲージ残高に加算される。住宅所有者は、住宅ローンの残高のみによって制限される家の権利と売却権も保持します。

リバース住宅ローンの資格は、少なくとも62歳以上の住宅所有者とプライマリ住居。また、住宅ローンは、リバースモーゲージからの収入によって払い戻されるほど十分に小さくなければなりません。

リバースモーゲージは、住宅所有者の毎月の住宅ローン支払いを排除するため、最低収入または与信要件はありません。 >リバースモーゲージの別の大きな利点は、ローンからの収入が免税であり、借り手の裁量で使用できることです。 2008年と2009年の金融危機でポートフォリオが急落した多くの退職者にとって、彼らの家は最も多くの退職者である貴重な資産。それは逆の住宅ローンを収入を生み出し、高価な住宅ローンの支払いを減らすか、またはなくすための非常に魅力的な選択肢にする。

高い手数料および費用

リバース・モーゲージに関連するクローズ・コストは、標準的なモーゲージより2〜5倍高くなります。

最も一般的なタイプの

モーゲージ保険プレミアム（MIP）=鑑定評価額の2％またはモーゲージ残高の1.25％米国では、FHA保険のホーム・エクイティ・コンバージョン・モーゲージ（HECM）

家庭の鑑定評価額に基づく発注手数料：

1）$ 125,000 = $ 2,500

• 2の査定価額$ 125,000以上の査定価額=最初の$ 200,000の2％プラス$ 200,000を超える価額の1％
• 地方保険

地位、弁護士および郡の記録料：地域

不動産鑑定= $ 300- $ 500

• 調査（必要かもしれない）= $ 300- $ 500
• 月額サービス料= $ 25- $ 35
• これらの手数料の一部は融資で調達することができますが、 e逆担保融資を承認し、高価な現金支出につながる。
• 利払いおよび元本の伸び逆担保権者は、繰延利息の支払いによりバルーンローン金額を受けることができる。それは、借り手が請求されたときに利息を支払わなければ、元本の金利が上昇するためです。それは、最初のローン価値よりも何倍もの最終的なバランスを膨らませる可能性があり、相続人のために資産が残っていることはほとんどありません。しかし、借り手が家に住んでいる間に借り手が利払いのすべてまたは大部分を借りている場合、最終融資残高は元の貸出残高とほぼ同じになります。
• 維持管理、税金および保険についてはまだ責任があります。リバースモーゲージは毎月の住宅ローン支払いの財政負担を軽減し、住宅所有者はすべての税金と保険を最新に保つ必要があります。リバースモーゲージでは、税金と保険のための資金はエスクロー基金から支払われません。

潜在的な家の損失

しかし、リバースモーゲージの最大のリスクと比較して、これらの最初の2つは、住宅所有者が直接支払っているため、税金や保険のいずれかが失効すると、リスクはスピードバンプのように見えます。ローンの期間に応じて、リバースモーゲージは住宅所有者が最終的に移転される可能性が高い。住宅ローンが支払期日になると、借り手や相続人は、家を借り換えて保有し、残っている株式を売却し、家を売却するか、家を貸し手に転貸するかを選択できます。リバースモーゲージが支払期日までに支払われた後、借り手（または相続人）は、最大1年間の貸し手による時間延長を受けることができます。

不動産が貸し手に引き渡された場合、借り手または相続人は財産の財産または持分に対するそれ以上の主張をしていない。貸し手は財産に反論するが、借り手に対しては個人的にではなく、借り手の相続人に対してではない。したがって、住宅ローンは「非償還限度」と呼ばれるカテゴリーに含まれます。

最後の1つの考え：リバース住宅ローンは、現金不足に苦しんでいるが自宅に持分を持っている住宅所有者にとっては最適な選択肢です。しかし、高い手数料と低い収益率と潜在的な住宅ローンの損失は、リバースモーゲージを流動性の高価な源泉にして、ほとんどの住宅所有者にとって最後の手段になるはずです。

リバース住宅ローンに興味のある住宅所有者は、FHAのHECMプログラムに連絡する必要があります。 HECMカウンセラーは、資格要件、財務上の影響、HECMを取得し、ローンを返済する代替案に関する情報を提供します。