連邦税の担保を添付してあなたの不動産を売る

マイケル・ルード

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経験豊富な不動産代理店、エスクロー役員およびその他の税務専門家を含む多くの人々は、不動産の持分を上回る連邦税の担保差額を有する不動産を理解していません できる 連邦税の担保権を全額支払うことなく売却することができます。このプロセスには、連邦税務上の抵当権からの排出証明書の取得が含まれます。

放電の根拠

連邦税の先取特権からの財産の譲渡は、いくつかの内国歳入法（IRC）条項の下で認められます。連邦税の先取特権が実際の財産権を付与する様々な状況に適用される5つの内国歳入法のセクションがありますが、ほとんどすべての排出申請は以下の2つのコードセクションで提出されます。

IRC§6325（b）（2）（A）。 免税された財産に対する米国政府の利益の金額以上の支払額で税金負担が部分的に満たされている場合、この条項の下で支払が行われることがあります。

例えばIRSには、以下のような状況で合計210,000ドルの先取特権があります。

• 不動産売却益：215,000ドル
• マイナス最初のモーゲージ・ペイオフ（IRS上級者優先）：135,000ドル
• マイナス受け入れ可能な決済費用：$ 15,000
• IRSの権益は、65,000ドル
• IRSが納税義務を部分的に満たして65,000ドルを受け取って申請した後、145,000ドルの未払いの税金負債が残っています。

連邦税の先取特権は、いずれかに対して145,000ドル その他 納税者の残りの財産であるが、米国政府が65,000ドルの衡平な利子を受け取ったことにより、連邦税の先取特権がない状態で売却される。

注意：EntiretiesプロパティによるTenancyの場合米国は一般に、租税担保で担保されている負債を部分的に満足させることで、収益の2分の1を支払う。

IRC§6325（b）（2）（B）。 政府の財産​​への関心が無価値であると判断された場合には、この条項の下で排出が行われることがあります。連邦税の先取特権を上回る債務は、不動産の公正市場価値よりも大きいか、不動産の売却価値よりも大きい。

例えばIRSには、次のような状況で合計$ 100,000の先取特権があります。

• 不動産売却益：19万ドル
• マイナスの最初のモーゲージ・ペイオフ（IRS上級者優先）：175,000ドル
• マイナス受け入れ可能な決済費用：$ 15,000
• IRSの権益は以下のとおりです。$ 0

このシナリオでは、排出および承認のために適切に準備された申請書が提出されると、公平な利息がないため、IRSは連邦税の先取特権を0ドルで払い出します。先取特権は、納税者の​​他の資産との間で維持されます。

先取特権を完全に支払うための十分な資本がない限り、連邦税の先取特権付きであなたの財産を売ろうとするときには、税務専門家のサービスを受けることを強くお勧めします。上記の2つのシナリオは、説明の目的で単純化されています。 「排出」および「従属」アプリケーションの分野における経験を有する税務専門家は、個々の状況の複雑さをナビゲートすることができます。

さらに、連邦税の先取特権が第三者の財産を付ける状況もあります。このような状況では、放電の申請が適用されることがあります。特定の状況下では、不動産税の抵当権も免除される可能性があります。これらの状況の両方は、経験豊富な税務専門家の助けを必要とします。

注：個人財産の売却時に連邦税の先取特権の申請書が必要な場合がありますが、この資料は不動産固有のものです。免除または従属の申請に関する質問がある場合は税務専門家に相談してください。