ファニーメイとフレディマック：改革はどのように見えますか？

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ファニーメイとフレディマックの政府の支援を受けた主要な住宅ローン企業にとって、これはどういう意味ですか？モーゲージ危機の最悪の状況が私たちの後ろにある（希望している）ので、家の市場が最終的に回復し始めているので、ファニーとフレディを破壊しようとする努力は、良かったか悪いかに分かれて、。

大統領はこの提案を長い間打ち出した最初の人物ではない。ティムガイトナー元財務長官も、住宅ローン市場における政府支援企業（GSE）の足跡を大幅に縮小することを提案した。今年の初め、下院の共和党員はファニーとフレディを効果的に終わらせる法律を制定した。そして上院では、ボブ・コーカーとマーク・ワーナーが、政府と民間企業が住宅ローンに関してどのように相互作用するかを大幅に見直す法案を提出しました。

スナップショット：ファニーとフレディの歴史

私たちがどこに行くのかを理解するために、私たちがどこにいるのか、私たちがどこにいるのかを理解することは有益です。

1934年に、大恐慌に直面した壊滅的な流動性危機に直面して、議会は連邦住宅局を創設し、住宅ローン市場の流動性を改善するための強力な流通市場を提供する企業を設立することを認めました。この事業体は、銀行やその他の貸し手から住宅ローンを購入し、彼らが戻ったり貸したりできる現金を提供することでした。

議会は1938年に連邦国家抵当協会を設立しました。

1968年、政府は企業を2つに分割することにしました。政府ナショナル・モーゲージ・アソシエーション（GNMA）（Ginnie Mae）は政府内に留まり、ファニーメイ（Fannie Mae）は少なくとも理論上は民営化した。

しかし実際には、ファニーメイの投資家や借り手は、噂の政府保証の性質に関する壮大な戦略的なあいまいさから恩恵を受けた。

表面的には、政府の保証はなかった。小規模投資家は、目論見書や政治指導者の公式声明を通じ、ファニーとフレディが大雑把なパッチを当てなければならないという納税者の救済措置はない、と公式に通知した。

それにもかかわらず、投資業界の多くの人たちは、ファニーとフレディの投資担当者から、「政府がこれらの投資に参入し、投資を上げることはわかっている」と疑問を呈したときに、 GSE投資の保証が生まれました。

彼らが言うように、一つのことが別のものに導かれ、Dot.comバブルの崩壊が株式に対する信用の喪失を引き起こし、崩壊は大部分がアジアからの大規模な貯蓄の凍結と同時に起こり、資本はどこかへ行かなければならなかった。 2000年代にはすべての理由を除いて不動産価格を上乗せし、住宅ローン引受基準が窓から出てきた古典的な買収の後、貸し手は貯蓄の洪水のために生産的な利用を見つけるために苦労した。市場では、カードの全家が崩壊した。

そして、それが判明したとき、流動性が完全に乾燥するのを防ぐために、納税者が2人の住宅ローン巨人を支配するために踏み込むように強制されたので、ファニーとフレディの暗黙の保証が明白になった。

改革は今や二人の優先権を持つ

だから、大規模な「暗黙の保証」のブラフが呼び出されたので、通路の両側にある多くの人が変更を求めています。議会の共和党員たちは、ファニーとフレディを私たちが知っているように排除するよう呼びかけており、現在オバマ大統領も新しいことを求めています。

大統領は、「あまりにも長い間、これらの企業は、賭けが悪くなった場合、納税者が袋を保持したままになることを知って、住宅ローンを購入することで大きな利益を得ることができた」と述べた。先週のフェニックスの大統領は、「我々が勝つ頭、あなたが負けた尻尾だった」と述べた。

概して、オバマ大統領は、貸し手から住宅ローンを購入する際のGSEの役割について、約5年間にわたり、遅いロールバックを要求しています。それ以下であれば、銀行が融資を続けることを可能にするために銀行が頼っている流動性の流れに混乱のリスクがかなり存在する。

彼らの代わりに、オバマは民間資本のためのより大きな役割を求めている。理論的には、現在、年金基金、ヘッジファンド、およびミューチュアル・ファンドの担保付モーゲージ債務を購入している同じ投資家は、GSEを経由するのではなく、貸し手から直接購入するよう購入を徐々にシフトすることができます。

大統領はまた、最終的に「30年固定金利住宅ローンのような安全かつ単純な住宅ローン商品へのアクセスを維持すべきだ」と最終的に合意するいかなる取引も要求している。

それが厄介なところです。 30年固定金利住宅ローンが住宅ローンの広範な利用可能な主要市場である現在の市場は、銀行が彼らが準拠している住宅ローンの準備ができていることを知っていた環境で現れ、ジニーメイが適格住宅ローンに関する利息および元本。

30年住宅ローンは住宅所有者にとって安全です。しかし、彼らは貸し手のための非常に安全ではない、準備中の市場と政府の保証が欠けている。貸し手は、30年以上にわたり多くのインフレリスクと多くの金利と再投資リスク貸付を行っています。

さらに、30年固定金利ローンは、米国外にはあまり存在しません。ファニーとフレディがなければ、他の先進国のほとんどは変動金利ローンに頼っています。バルーンペイメントでローンを短期間で発行する必要があります。

さらに、ヨーロッパでの慣行は国によって異なるが、流動性を維持し融資を促進するためには、一般に政府のバックストップがある。

偶然、大統領は、以前の民主党と比較して、コースを逆転させた。共和党員は一般的に、保証を提供するために貸し手に課される手数料の増加を求めていたが、議会の民主党は歴史的に住宅ローンの成長を最大限にするために借り入れコストを低く抑えるよう努めた。しかし大統領は、現在、貸し手に課された手数料の引き上げを求めている。ニューヨークタイムズの記事から：

ファニーメイとフレディマックと議員連盟が何らかの手数料やリスクプレミアムを要求する提案を阻止した数年後、オバマ氏はモーゲージ担保証券の価値について政府に支払うという評価を求めている。

彼の提案では、評価からの収入は、借り手のための資金援助と、低所得のアメリカ人が手に入れることができる家屋や賃貸物件の建設を助けるだろう。

オバマ氏の焦点は住宅所有でした。しかし、彼は以前よりももっと手頃な価格の賃貸住宅の必要性を強調した。支持者は、政府の補助金の「再調整（rebalance）」を要求している。政府補助金は、あまりにも長い間、住宅所有に偏っており、ほとんどが豊かな人々に利益をもたらすと言っている。

「危機に瀕している中で、銀行や政府は、準備が整っていなくても支払いをしていなくても、誰もが家を所有しなければならないように感じることがよくありませんでした。「繰り返すべきではない間違いだ」と彼は語った。

「代わりに手頃な価格の賃貸住宅に投資しましょう」

政策立案者が30年固定金利の住宅ローンに依然としてアメリカの住宅市場の柱として帽子を掛けることを望むならば、ファニーとフレディが完全に解雇された後でさえ、政府の重要な役割はほぼ確実です。米国進歩センター（Centre for American Progress）は、超党派の支持を得たと思われるアイデアのいくつかを詳述しています。その主なものは、住宅ローンを直接売買しない新しい「公的保証人」ですが、単に支払いを保証します。貸し手のための方程式 - 手数料。 26の競合する提案のより詳細なマトリックスがここにあります。オバマ氏の提案は、2年前から浮上していたキャンベル・ピーターズの提案に近いものです。

住宅ローン市場は、民間資本によって資金が提供され、推進される。政府保証が実施され、明示的で暗黙的ではありません。政府は貸し手に課された手数料からの資本を使って準備金を運用する。納税者は最終的には準備基金を崩壊させるだろうが、すべての個人投資家が最初に抹消された後でなければならない。一方、FannieとFreddieは管理職に就いており、総資産は制定から5年以内に2,500億ドル以下に減少しました。

議会はおそらく2015年まで何も制定しないだろう。そこには競合する提案があるが、この計画は大統領拒否権を生き延びる可能性が最も高いため、キャンベル・ピーターズ合流に近いものが期待される。これは、たとえ共和党が中期的に2014年に上院を取り戻すことができたとしても当てはまる。

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