5バイヤーのための売り手ファイナンスオプション

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今は家を買うのに最適な時期だと思いますか？

住宅ローン基準の強化は、住宅ローンを支援する収入を有するが、きれいな清算履歴と最低720クレジットスコアを持たない人々の住宅ローンの夢を損なうものである。

これらの人々のために、これは厳しい市場です - すぐに緩んでいるように見えるものはありません。

売り手の資金調達を入力してください。 1980年代に普及した売り手の資金調達は、買い手が今日の高められたモーゲージ貸出制限を回避する方法として再び浮上しています。

Bloomberg Businessweekによると、2010年の約53,000の住宅が所有者融資で購入され、その大半はミシガン、フロリダ、オハイオ、カリフォルニア、ウィスコンシン、ミネソタ、テキサス州で発生しました。

2010年の不動産取引の約1.5％に過ぎないが、バイヤーにとって必要性が再び発明の母親になるというヒントを与えている。

売り手ファイナンスの簡単な歴史

売り手ファイナンスが始まった金利が20％に上昇した後、1980年代初めには、住宅購入者は他の選択肢を模索しなければならなかった。

売り手の資金調達は、住宅ローンを引き受けるバイヤーとの低い住宅ローン金利で住宅所有者と提携し、違反に踏み込んだ。

このアイデアは、銀行が第三者に売却された場合に借り手に電話をかけるための売却義務条項を打ち破った1970年代後半まで、人気のある資金調達ツールとなった。

販売期限切れ条項は、実際には二重の目的を果たしました。銀行が競争相手と戦うのを助けるだけでなく、借り手を古い低利ローンから新しい高利金ローンに移行させることもできました。

アリゾナ州の弁護士でCPAであるスタンレー・ブロンスタインは、売り手の資金調達が流行していると考えている。

「銀行や住宅ローン会社から融資を受けることは難しく、困難でした」と彼は言います。特に、提案されたルールのいくつかが、従来の資金調達の資格を得るためにバイヤーに20％引き下げを要求した場合には、おそらくさらに厳しくなるだろう」と述べた。

売り手の資金調達作業を行う

オプションは、1980年のルーツにはまったく違っています。前提（と警告）は同じままです。売り手の資金調達は、従来の第三者銀行の貸し手に似ています。買い手は約束手形に署名し、元本と利息を含む売り手割賦支払い（通常は毎月）を支払うことを約束する。

伝統的なローンのように、署名された住宅ローンまたは信託証書、またはバイヤーが支払っていない場合に売り手が差し押さえることを許可する証券協定があります。

現在、自宅のバイヤーは5つの異なる売り手ファイナンスオプションから選択できます：

売り手ファイナンスオプション1：無料とクリア

最も単純な売り手資金調達オプションは、所有者が家を自由に売却し、買い手は前払いを行い、交渉された毎月の元本および利息の支払いを売り手に支払って、それからプライベートノートでローン残高を運びます。

売り手ファイナンシングオプション#2：購入オプション付きの賃貸（賃貸）

このシナリオでは、潜在的な住宅所有者は自宅を購入するオプションを保持していますが、実際の義務はありません。借り手は、家賃の前払いで衡平な利子を得ると同時に、月々の家賃を定期的に支払う。

リース期間の終了時に、借り換えにより残額を払うことができます。

Pine Financial Groupのケビン・アモルシュ社長は、このオプションを追求している売り手に十分な

"一方、買い手は、タイトルを曇らせているリースを記録することでオプションを保護することもでき、売り手にとって困難なものになります

売り手の資金調達オプション#3：第二の担保のポジション

これは、売り手が銀行の後ろに2番目のモーゲージ担保権を持っていて、いいえ、または小額の資金を調達することを意味します。買い手は、毎月2回の支払いを行います.1つはシニア銀行の担保権者に、もう1つはプライベート売り手に支払います。

このオプションの売り手のリスクは明らかです。買い手が最初の先取人だけを支払う場合、売り手は最初のより大きな担保権者を差し押さえて払い戻すのに十分な株式または資金を持っていなければならない

同様に、買い手は小額の第2の抵当権を支払うだけで、

売り手ファイナンシングオプション#4：ラップアラウンドモーゲージ

リスクの高い第2順位の担保権者ポジションをとることを嫌う人々によって提供されるラップアラウンド住宅ローンは、売り手にとって良いリターンを得る。

「私が4％の10万ドルの住宅ローンを抱える売り手で、財産が15万ドルの価値があるなら、ラップトップで7％の差額（$ 140,000）住宅ローンやすべての包括的な信託証書の周りに、 "ランスチャーチル、前線教育グループの弁護士は述べています。「私はむしろ40,000ドルの7％だけではなく、10万ドルに対して2％または3％を作っていきたい」と述べた。しかし、バイヤーはラップアラウンドに伴うリスクを知るべきである。「ラップアラウンド住宅ローンを利用する場合は、常にエスクロー会社に行かなければならない」とAmolsch氏は指摘する。 "あなたは、売り手があなたのお金で何をしているのか分かりません。"

エスクロー企業は、支払いが売り手とシニア銀行の担保権者の両方に確実に行われるようにします。

銀行はこの特定の担保権を銀行に発見することになります。

「このタイプの契約は、売り手がその財産を売却したときに支払われなければならないという基本的な売却条項に違反します

「売り手がこれをしておらず、貸し手が見つけた場合、貸し手はデフォルトでノートを宣言し、完全に払い戻すように求めることができる」と警告している。今日の市場では、このような事態のリスクは小さいということです。「合意どおりに支払っていれば、不履行ローンの履行ローンを危険にさらすのはなぜ？」

銀行がローンを呼び出す唯一の理由は、金利が再び上昇するかどうかである。「

」売り手ファイナンシングオプション#5：割賦土地契約

可能性としては、ほとんどの専門家が推奨する最も危険な選択肢ではないが、割賦土地契約は住宅購入者に不動産に対する公平な関心を与えるだけであるが、

投資の回答：

売り手の資金調達は住宅ローンを支援する収入を持つ住宅購入者のための道を作りますが、売り手と一緒に残っています。しかし、どのような商取引でも、この方法を選んだ人は、次のような注意点を念頭に置いておくべきです。

単独ではしないでください。コスト専門家の指導を得るために適用する必要があります。

売り手の資金調達はビジネス取引であり、そのように扱う必要があります。 エスクロー会社を利用して、取引を終了し、住宅ローンの支払いを適切に送金します。