モーゲージリファイナンス：時間が正しい時を知る方法

誰もが貯蓄を大好きです。特に、住宅所有者の最大の月額費用：住宅ローンについては、お金が大好きです。たぶんあなたはあなたの住宅ローンをリファイナンスすることによってその法案を削減しようとしています。それとも、リファイナンスについて考えているのでしょうか？恐らく金利が上昇しているので、より良い取引を得るのが最後のチャンスです。

住宅ローン金利はまだ歴史的に低く、ローンオプションは豊富にあるかもしれませんが、借り換えがあなたの最善の動きであるかどうかを判断するのに時間がかかります。どのくらいあなたの家に滞在する計画、あなたの財政的目標とあなたの信用プロファイルは、借り換えの可否についてのあなたの決定にすべての役割を果たします。

あなたの家をリファイナンスするのが理にかなっているかどうかを知るために、私たちは2人の貸し出し専門家にお話をしました：バージニア州ウィーンのネイビー連邦与信組合との住宅ローン担当副社長のケイティ・ミラーとデンバーの住宅ローン担当セールスマネージャートニー・ジュリアーネウェルズファーゴと

借り換えをするのに最適な時期であるかどうかを判断するためにあなた自身に尋ねるべきいくつかの質問があります：

間もなく住宅ローン金利は上昇するだろうか

2015年12月に発表された連邦準備理事会（FRB）が短期金利を0.25％引き上げると、多くの人々がモーゲージ・レートの上昇を恐れていました。しかし、住宅ローン金利は短期金利でロックステップで動くわけではないとミラーは言う。

言い換えれば、すぐにあなたの家をリファイナンスすることからあなたを犠牲にする迅速な上昇を期待しないでください。金利の高い債務を払い戻すか、またはあなたの信用スコアを引き上げる時間はまだあります。良い借り換えローンの資格を得るためには、より良い立場になります。

「料金は依然として低く、リファイナンスアプリケーションが多数導入されています」とMiller氏は言います。彼女は、住宅価格の暴落を見るためだけに市場のピークで購入した多くの人々が、借り換えの恩恵を受けるために、最終的に家に十分な株式を回復したと付け加えている。 「住宅改善のために現金払いによる借り換えにより、より多くの人々が低金利を利用できるようになってきている」

住宅ローン金利は2016年にわずかに上昇すると予想されていますが、5％以上に達するまでは、信用スコアが良好で安定した所得の証拠を示している限り、競争力を発揮するでしょう。 （ヒント：住宅ローン計算機を使用すると、予想される料金の種類を知ることができます）。

住宅ローンの借り換え料金の比較

毎月の支払いでどれくらい節約できますか？

潜在的な貯蓄額を計算するには、鑑定、クレジット・チェック、オリジネーション費用、クローズ・コストなどの借り換えコストを加算する必要があります。また、あなたが現在のローンを早めに払い戻すためのペナルティに直面しているかどうかを確認してください。そして、あなたが新しいローンに適格な金利を見つけたら、あなたは毎月の新しい支払いを計算し、毎月貯蓄する金額を知ることができます。

また、あなたの家に少なくとも20％の株式を持っているかどうか、その市場価値とあなたが借りているものとの差を考慮する必要があります。お住まいの地域の不動産価値をチェックして、あなたの家がどれだけ評価できるかを判断してください。オンライン住宅価値の見積もりだけに頼らないでください - 彼らはしばしばオフですが、オンラインサイトはあなたの近くの類似の家の最近の販売価格を指摘することができます。地元の不動産業者はあなたの家の価値についても考えています。

貸し手は通常、抵当権を "保証"する必要があるため、自己資本の金額は重要です。自己資本が20％未満の場合、債務不履行時に財政的利益を保護します。住宅ローン保険は安くはなく、毎月の支払いに組み込まれているので、潜在的な節約について計算に入れてください。

借り換え融資のすべての費用を加算すると、あなたは現在の支払いとあなたの「オールイン」の月額支払いを比較することができます。

貯蓄は十分な借り換えをするのに十分でしょうか？

閉鎖費用には貸出金額の平均3〜6％を費やすことになるので、毎月の貯蓄がそれらの費用を回収するために費やす期間を把握する必要があります。たとえば、毎月の支払い額が100ドル下がった場合、閉鎖費用は3,000ドルであっても30ヶ月かかるでしょう。その30ヶ月間に移動すると、リファイナンスでお金を失うことになります。

あなたの現在の家が将来あなたの生活に合うかどうかを考えてください。あなたは驚くかもしれませんが、多くの人はそうではありません。あなたが家族を始めたり空いている巣を持っていて、今すぐ借り換えをしている場合は、費用を払うのに十分な時間をあなたの家に残さないチャンスがあります。

彼らの住宅ローンを返済することに深い住宅所有者も、借り換えに入る前に慎重に考えなければならないとMillerは言う。すでに30年または20年の新しいローンにリファイナンスしている場合でも、利率を大幅に引き下げたとしても、利息費用がかかります。これは、利払いが前払いされているためです。あなたが住宅ローンを支払っている時間が長くなればなるほど、それぞれの支払いの多くは関心の代わりに元本に向かっています。

私は持っているローンのタイプを変更する時間ですか？

どのくらいの期間あなたの現在の家に滞在し、あなたの現在の住宅ローンの詳細について考えているかについての予測をしてください。これらの要因が互いにどのように競い合うかは、あなたの決定に影響を与える可能性があります。

たとえば、5年の初期期間に3％程度の変動金利の住宅ローンを購入したとしましょう。あなたは数年以上滞在する予定です。調整可能な金利がリセットされて上昇する可能性がある時期に近づいている場合は、20年または30年固定金利の住宅ローンを借り換えて変動しない一定の金利を得ることができます。

逆に、あなたが数年後に動くことがわかっている場合は、リファイナンス に より長期の固定ローンのARMは、貸し手がこれらのローンに低い金利を提供するため、より多くのお金を節約するのに役立ちます。

>> MORE：あなたの家庭の費用を削減し、リファイナンスの節約を最大化するためのヒント

私のクレジットはどのように見えますか？

あなたの住宅ローンを取得して以来、あなたのクレジットスコアと支払い履歴は改善しましたか？もしそうなら、あなたはより良い金利を得る資格があるかもしれません。それは毎月より多くを節約し、より早く破るのに役立ちます。

一方、大まかな財政パッチ（または2つ）を打つことで、あなたの信用に関する数字を得ることができます。それは、借り換えローンの資格を得る能力と得られる金利に影響します。クレジットカード決済に遅れていたり、新しい車を購入したり、学生ローンを取ったりした場合、元のローンを取ったときよりもあなたのクレジットスコアが低くなる可能性があります。リファイナンスする前に、クレジットの修理をしたいと思うかもしれません。

「支払いに苦労している場合は、すべてを自動化して、何も見逃すことはありません」とJulianelle氏は言います。また、未払いのクレジットカード残高と与信限度の比率を見てください。あなたのクレジットレポートに残高が限界近くに表示されている場合は、高い利用率を示しています。あなたは、あなたが新しいローンの対象となるかどうかに大きな違いをもたらす可能性があるので、毎月あなたのクレジットカード残高を払い戻すことによって、その比率をできるだけ低く保ちたいと思っています。

もうひとつスマートな動き：毎月クレジットカードやその他の高利貸し借り入れでどれくらい支払っているか把握してください。あなたの家をリファイナンスするのではなく、それらの請求書を払うことが、閉鎖費用に費やすお金で済むかどうかを見てください。あるいは、おそらく毎月の貯蓄を使うことにコミットして、あなたはそれらの債務を払うために借り換えから刈り取ることになります。

結論

頭を使って借り換えに入る前に、貸し手と一緒に座って、理にかなった時間内に壊れるかどうかを調べるための数学を行います。あなたの財務目標を徹底的に把握し、将来の宇宙と場所のニーズをあなたの現在の家がどのように果たすかを考える。

毎月住宅ローンの支払いに苦労し、従来の借り換えローンの対象とならない場合、HARPは、財政負担を軽減できる2018年末に終了する政府融資借り換えプログラムです。

あなたの住宅ローンにお金を節約すると、富を築くのに役立ちます。今は借り換えの理想的な時期でなければ、現在の住宅ローンの支払いを控えておき、信用を整えておくことで、時が来たらストライキできる状態になります。

投稿者Investmentmatome：

• どのくらいの家を本当に安くすることができますか？
• 住宅ローンの借り換え料金の比較
• 住宅ローンブローカーを探す

Deborah KearnsとHal Bundrickは個人金融ウェブサイトInvestmentmatomeのスタッフ執筆者です。

Email：[email protected]、 [email protected]。 Twitter：@ debbie_kearns、 @halmbundrick

2017年9月20日更新。

iStock経由の画像。