住宅ローン "タックスゲーム"で遊んではいけない

Matt McCoy

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最近の記事では、一部の人々が税額控除可能な債務を維持する理由について議論しました。 1つの理由は、低金利、税額控除可能な債務を保ち、投資をより多く獲得しようとする「税金ゲーム」に関連しています。この問題についての最近の議論の後、この概念はまだ誤解されています。

時々この議論は少し単純化されている。例えば、あなたの住宅ローン率が4％の場合、ゲームに勝つために4.01％しか獲得する必要はありません。違う。この議論からしばしば除外されるのは、税の影響 - 良いことと悪いことの両方 - という非常に重要な要素です。

これは、例を通して最もよく説明されています。 4％の率を前提にして、30万ドルの初回モーゲージ残高を使用し、30年固定金利ローンを想定します。私たちは、あなたが住宅ローンを持っているかどうかにかかわらず、あなたがそれらの経費を持っているかもしれないので、税金、メンテナンス、保険も無視します。これらの前提条件を金融計算機またはスプレッドシートに入れ、各期間の終わりに支払いが行われると仮定すると、以下のようになります。

• 毎月のお支払い= $ 1,432.25（360回のお支払い）
• ローンの全期間にわたり支払われた総利子= $ 215,608.51

今、あなたは15年以内にこの融資を払うべきか、別のところでその追加支払いをするかを検討しているとします。最初のステップは、追加支払いが何であるかを決定することです。信頼できる電卓やスプレッドシートを使用して、月額786.81ドルの追加支払いが必要であることがわかりました。このシナリオの毎月支払額と支払利息総額は以下のとおりです。

• 月額支払い額= $ 2,219.06（$ 2,219.06 - $ 1,432.25 = $ 786.81）
• ローンの生涯にわたって支払われた総利= 99,431.48ドル

したがって、30年ではなく15年後にこのモーゲージローンを払うと、116,177.03ドルの利息費用が節約されます。しかし、支払った利子に対して税額控除を受けているので、これはあなたの実際の貯蓄ではありません。あなたが28％税金控除を受けており、支払われた抵当権のすべてが税額控除可能であると仮定すると、純貯蓄はおよそ83,647.46ドル（$ 116,177.03 x 0.72）になります。

私たちは実際の貯蓄が早い段階で住宅ローンから払い戻されることを理解しましたが、今はそれを何かと比較する必要があります。私たちは、利子の貯蓄が何を表しているかを考え始める必要があります。利子の節約は、 15年以上の間に追加の支払いをして累積する必要がある利益 とんとん. しかし、リンゴとリンゴを比較するには、キャピタルゲイン税の利子の節約（ターゲットとする投資利益）を調整する必要があります。すべての利益が長期的で、適用税率が15％であると仮定すると、調整後利益は98,408.78ドルになります。私たちが規律を保ち、786ドルの余分な支払いをしている場合。毎月15ヵ月間81回、総額$ 141,625.80（$ 786.81 x 180）を投資する予定です。上記の調整後の利益を月額投資額に加算すると、15年後に$ 239,565.58必要な将来の合計額が得られます。ハングアップ - 私たちはほとんどそこにいる。

今、私たちは利息を節約し、将来の総額を必要としていますが、住宅ローン金利と比較するにはまだ収益率が必要です。将来の合計金額（$ 239,565.58）、割当予定月額（$ 786.81）、投資する金額（15年または180年投資）、および将来私たちが将来の総額（ゼロ） 、我々は返還率を解決することができます。これにより、以下の収益率が得られます。

• 偶数を破るために必要なリターンのおおよその率= 6.56%

だから、2つの選択肢の間に無関心を持たせるためには、その15年間で6.5％以上の複合利益を得る必要があります。この演習の目的は、これが不可能であるとは言いませんが、一部の人に見えるように、それが黒と白であると考えることに騙されてはいけません。それは、このモーゲージ・レートは固定されていることを覚えておいてください。将来の投資収益率と将来の税率はどちらも未知の変数ですが、ローンの寿命のための既知の変数です。

この特定の例は、すべてのシナリオに適合するわけではありませんが、私の要点を簡単に説明するために使用することができます。この同じシナリオを使用すると、減税控除（控除の控除）が低くなると、損害賠償額が高くなり、税額控除額が増えるほど控除額が低くなり、他のすべてが同等になります。

私のキャリアの中で、私はすべてに疑問を抱き、額面で何も取ることを学びました。一般に共有されている親指と文化的な金融の「知識」の財務ルールは、しばしば不完全であるか間違っている。彼らがあなたのために握っているかどうかを知るために、親指と文化知識のルールにも疑問を呈することをお勧めします。おそらく、彼らはそうしないでしょう。