資金調達レビュー2018

Fundriseはオンラインの不動産会社であり、平均的な読書：裕福ではない投資家が、投資プラットフォームを通じて資産をプールすることで民間の商業および居住用不動産を購入する。

いくつかのオンライン不動産プラットフォームは、米国の証券法では、家計の価値を含まない100万ドル以上の純資産、または個人の場合は少なくとも20万ドル、または夫婦の場合は30万ドルの年間収入と定義されている、 Fundriseのすべての製品は非認定の投資家に提供されています。

同社の主力製品は、建物の購入や管理、住宅ローンの保有を通じて、所得を生み出す不動産に投資する不動産投資信託（REIT）です。これらは公的取引所で取引されていないREITです。彼らは非常に流動性がありません。つまり、株式を売りたい投資家のためのバイヤーが存在するという保証はありません。 （Fundriseは償還プログラムを提供していますが、それには以下のような警告が付いています）Fundriseは、その製品のeREITsと呼んで、プロセスのオンライン性を強調しています。土地を開発し、住宅を開発し、それを自宅のバイヤーに販売します。

投資家は、スターター、補足収入、バランス型投資、長期成長の4つのポートフォリオのいずれかを使用して、これらの商品を購入します。 Fundriseは、各プランのeREITsとeFundsのミックス、および基礎となるプロパティーを決定します。

非トレーディングREITへの投資には重大なリスクがあります。これは、以下で概説するリスクですが、報酬もある可能性があります。 Fundriseによると、2017年のすべてのFundrise投資の平均年間収益は11.44％で、配当再投資を前提とした場合、手数料は控除した。 （過去のリターンは、投資家に支払われたものではなく、Fundriseによって計算された投資パフォーマンスを反映しています。

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クイックファクト

• プライベート不動産取引の多様なポートフォリオ
• $ 500〜$ 1,000の最小投資額
• 管理および助言手数料は約1％まで加算されますが、その他の手数料には注意してください

もっと詳しく知る

資金調達は

• 長期的展望を持つ投資家。これらの投資は、公的取引所で取引されていません。つまり、彼らは流動性がありません。アイデアは少なくとも5年間それらを保持することです。いくつかのケースでは早期に退院するための手数料があります。 （流動性の高い投資をしたいのであれば、オンラインブローカーを通じて投資を検討してください。ここでは、株式取引のベストブローカーを集計します）。
• 株式や債券市場から多様化を求める投資家。株式市場とある程度相関する傾向がある上場REITとは異なり、Fundriseのポートフォリオにおける個々の資産のパフォーマンスは、一般に株式市場のパフォーマンスから切り離されている。
• 投資家は、不動産の大幅な減少によってまだテストされていないモデルを通じて投資のリスクを冒すことになります。 （より伝統的で低コストの投資ポートフォリオを構築するために、ベスト・ロック・アドバイザーのトップ・ピックをご覧ください。）
• 勤勉な研究を行うことができる投資家。 Fundriseの各製品には、証券取引委員会に200件の情報を提供するサービスがあり、手数料などの詳細が記載されています。投資家は目を開いて歩いていくことになります。
• 自分でプロパティを選択したり管理したりしたくない投資家。 Fundriseはプロパティを見つけ、引き受けを行い、各投資ビークルにどのプロパティが入るかを決定します。

基金の概要

募集	詳細
eREITsとeFunds	投資家は、5つのeREITと2つのeFundの様々な品揃えを保有する4つの投資ポートフォリオを選択します。
戻り可能性	Fundriseによると、2017年のすべてのFundrise投資の平均収益率は11.44％であり、Fundriseによると、配当再投資を前提とした場合の手数料を控除したものである（Returnは投資家に支払われたものではない。
投資最低額	初心者向けポートフォリオの最低$ 500 補助的収入、バランスのとれた投資、長期的な成長計画のための最低1,000ドル。
料金	資産運用手数料は0.85％、助言手数料は0.15％ですが、その他の手数料が適用されることがあります。
90日間の返金約束	そのウェブサイトによると、最初の90日以内に償還を要求した場合（制限が適用される場合があります）、Fundriseは "元の金額で投資を買い戻す"とします。

製品

スターターポートフォリオ、補足収入計画、バランス型投資計画または長期成長計画の投資目標に基づいて、4つのFundriseポートフォリオの1つに投資することができます。これらの勘定は、それぞれ、以下に説明するFundrise eREITsとeFundsの異なる組み合わせに投資します。

5つのeREIT

• 所得eREIT：商業用不動産における負債投資に焦点を当てる
• 成長eREIT：商業用不動産、特に多世帯の建物に焦点を当て、時間の経過とともに感謝する
• 東海岸eREIT：東海岸の債務と株式投資に焦点を当てる
• ハートランドeREIT：中西部の債務と株式投資に焦点を当て
• 西海岸eREIT：西海岸の負債と株式投資に焦点を当てる

2つのeFunds

FundriseのeFundsは、米国の主要都市での居住用不動産の開発および販売に投資し、千年の都市住宅需要およびそのような住宅不足を享受することを目指しています。同社は既存の投資家ネットワークを利用して、潜在的な住宅購入者を見つける予定です。 Fundriseの現在の2つのeFundは、Washington、D.C.、およびLos Angelesに焦点を当てています。 eFundsとeREITのそれぞれについて、あなたはその取引を行う有限責任会社に投資しています。

ポートフォリオの詳細

スターターポートフォリオ

• 最小投資額：500ドル
• アドバイザリー・フィー：0.15％
• 管理手数料：0.85％
• 収入eREITと半分の成長eREITにお金の半分を投資

補足収入計画

• 最小投資額：$ 1,000
• アドバイザリー・フィー：0.15％
• 管理手数料：0.85％
• East Coast、Heartland、West Coast、Incomeの4つのeREITにお金の25％を投資する

バランスのとれた投資計画

• 最小投資額：$ 1,000
• アドバイザリー・フィー：0.15％
• 管理手数料：0.85％
• 所得eREITにお金の20％、3つのeREIT（東海岸、ハートランド、西海岸）、ロサンゼルスeFundで15％、成長eREITで10％のお金の18.33％を投資します

長期的な成長計画

• 最小投資額：$ 1,000
• アドバイザリー・フィー：0.15％
• 管理手数料：0.85％
• 成長eREITでお金の20％、ロサンゼルスeFundで20％、eREIT 3都市（東海岸、ハートランド、西海岸）で16.67％、ワシントンDC eFundで10％

退職勘定

• 最小投資額：$ 1,000
• ミレニアム・トラスト・カンパニー（代替資産への投資を希望する人々のための自主的IRAを維持している社外の会社）とIRAを結んでいる投資家は、ミレニアム・トラストに支払われるeREITあたり75ドルの年間報酬でeREITのいずれかに投資することができます毎年200ドルで上限）。

Fundriseが輝く場所

最低投資最低額： プライベートな不動産取引をするという考えが好きだが、遊ぶ大きなお金がない場合は、Fundriseがあなたに合っているかもしれません。

90日間の返金約束： そのウェブサイトによると、あなたがこのサービスに不満を抱き、最初の90日以内に償還を要求すると、Fundriseは「当初の金額で投資を買い戻す」ことになります。これは、あなたの足に水を浸すことができます。あなたのリクエストを提出してから60日間の待機期間を含む制限が適用される場合があります。

使いやすいプラットフォーム： あなたが既に長い投資家の開示を読んだことを前提としていれば、サインアップには約10分かかります。住所、電話番号、社会保障番号を入力してから、ACH振替（銀行口座のリンク）、銀行情報の入力、電信送金などの方法で、アカウントに入金するかどうかを選択します。

プラットフォームの仕組みを知るために、$ 500のスターターポートフォリオをオープンしました。私の投資資金は数日かかりました。このウェブサイトは使いやすいだけでなく、かなり単純化されています。ツールや電卓はありませんが、ポートフォリオの各プロパティに関する情報を確認できます。

資金調達が不足する場所

料金の透明性： Fundriseは、投資家と不動産の間に比較的直接的なつながりを作り、投資家のお金を節約すると述べています。たとえば、いくつかの大規模な資金調達サイトとは異なり、Fundriseには仲介業者としての仲介業者は存在しないため、コストを節約できます。

しかし、投資家が見ることが困難な先行コストがあります。ファンドライズは資産管理とアドバイザリーフィーを明確に記録していますが、他のコストについて学ぶために、長年にわたるオファーを回覧する必要があります。

この点で資金調達だけではありません。オンラインでの不動産投資の勇敢な新しい世界では、企業は、投資家が知っておくべき手数料の詳細が埋まった、数百ページの長さの円形やその他の書類へのリンクを掲載しています。 （金融業界規制当局からのこの警告をチェックするか、FINRA、非トレーディングREITのリスクについての詳細はこちらをご覧ください）。一方、企業のウェブサイトには、必然的に上昇する不動産や予想収益率のグラフが積まれています。右の方へ。

たとえば、私は2017年8月に500ドルを投資しました。私が自分のアカウントにログインすると、2019年から2034年までの私の「仮説的予測収益」を示すグラフが表示されます。

2018年4月5日のFundriseアカウントのスクリーンショット

一方、このページには私のポートフォリオのステータスが表示されます：

Fundriseアカウントのスクリーンショット、2018年4月5日

チャートはきれいですが、手数料と先行コストの明確な詳細は、投資家が賢明な選択肢を作ることを容易にします。それまでは、考慮すべきいくつかの費用があります：

• ファンドライズの製品の株式は、その価額に対してプレミアムで売却される可能性があります。つまり、9.50ドルの純資産価額を持つeREITに対して、1株あたり10ドルを支払うことができます。この差は、販売負荷の一種として機能します。
• 不動産取引の場合と同様に、eREITsとeFundsを実現するための組織的および提供コストがあります。 Fundrise氏によると、これらは投資家から調達した資金の0％から2％を実行しているという。マネージャーは、ファンドの総収入の0.5％を超えない、毎月の分割払いによるeREITまたはeFundからのこれらのオファー費用について払い戻されます。
• ファンドライズの投資担当副社長、ケンドール・デイビス氏によれば、eFundsでは土地を除いた総開発費の5％までの開発費が潜在的に発生します。この費用は、Fundriseが外部の開発者を使用するのではなく、プロジェクトそのものを開発する場合に適用されます。
• 将来、eFundsの1つが不動産を売却するとき、不動産レベルの債務の返済後に、総収益の1.5％の潜在的処分手数料が存在する可能性があるとDavisは述べています。それ自体の上場代理店、伝統的な不動産ブローカーを経由することなく。 （Fundriseがブローカーを通過した場合、ブローカーの手数料は総収入から払い出されます。）

ダイビングに入る前に、以下を考慮してください。

• Crowdfunded不動産投資はまだ不景気の中でテストされています。 2006年に開始されたような別の住宅事故が発生した場合、Fundrise製品の投資家は本質的に銀行を狙う可能性があります。その状況で、Fundriseは一部の投資家のために償還を延期することが強制される可能性があります。ここには未知数があるので、もしあなたがリスク回避をしているなら、離れてください。 （不動産に投資する方法は2つ以上あります - どのタイプがあなたにとって正しいかを知る：不動産に投資する5つの方法。）
• どのように多様化していますか？ポートフォリオが多様化する度合いを評価する際には、投資ポートフォリオの住宅および上場REITを含む、不動産の保有をすべて考慮します。多様化が投資リスクをいかに減らすかについての私たちの話を読んでください。
• ファンドライズの親会社は、2017年7月の同社の公募によると、まだ利益を出しておらず、純損失を被っている。それでも、各不動産取引は、親会社とは別の独自の事業体です。実際の不動産取引が倒産した場合に限り、投資家は金銭を失うだろうと、オンライン不動産会社や群集企業を専門とするFlaster Greenberg弁護士のMark S. Roderickは言う。
• Fundriseとの投資は、しばらくあなたのお金を縛ることを意味します。株式を四半期ごとに償還することを請求することができますが、投資の保有期間に応じて手数料がかかる場合があります。 eREITまたはeFundに支払われる料金は、株価の値引きとして計算されます。最初の90日間は0％です。株式が少なくとも90日以上3年未満の場合は3％割引、株式が少なくとも3年で4年未満であれば2％株式が少なくとも4年以上5年未満であれば1％。 5年以上の株式を買い戻すための割引はありません。償還に関連する他の手数料があり、償還計画は予告なしに一時停止することがあります。一度に多くの投資家が償還を要求した場合、配当は遅れる可能性があります。これについて懸念している投資家は、広範囲の投資にアクセスできる標準的な証券口座を通じて投資することを好むかもしれません。 （仲介口座を開設する方法と、それを行う前に考慮すべき事項）
• 私が株式を買うことにしたとき、私はウェブサイト上で指示を見つけることができなかったので、私はFundriseに彼らの一般的な電子メールアドレスで電子メールを送った。数日後、私は株式を償還するためのFundriseページへのリンクと、株式を割引で販売する方法の詳細を記したメールを受け取りました（私はそれらを90日間の導入期間よりも長く保っていました）。その時点で、償還を開始するプロセスは簡単で、ほんの数分かかりました。私の要求が処理されるまで、四半期の終わりまで待たなければなりません。しかし、募集の回覧に注意して、Fundriseは、償還計画のために用意された資金が、暦四半期に行われたすべての要求に対応するのに十分であることを保証することはできません。

詳細については、Fundriseのウェブサイトをご覧ください。